בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים מחליטים להשקיע את הכסף שלהם בנדל"ן. יוון מדינה יפהפייה, עם נופים מרהיבים, תיירות רבה, תרבות מיוחדת, אוכל טעים וטברנות כיפיות, הפכה לאחת המדינות המבוקשות בעולם להשקעות נדל"ן. על מנת להשקיע ביוון צריך לדעת מה כולל תהליך קניית בית ביוון. לפניכם מדריך מפורט הכולל את השלבים בתהליך קניית בית ביוון ומידע חשוב נוסף.
מה כולל תהליך קניית בית ביוון?
תהליך קניית בית ביוון כולל מספר שלבים-
- בחירת האזור
יוון היא מדינה הכוללת כ-3,000 איים. האיים בהם יש חופים מרהיבים, מזג אוויר ים תיכוני מושלם, מחירים נוחים, אוכל מצוין וטברנות כיפיות הם מוקד מושלם לתיירים. השקעה באיים התיירותיים תאפשר לכם להנות מהחזרת ההשקעה על ידי תיירים שמגיעים לאי לנופש. בין האיים התיירותיים ניתן למצוא את רודוס, כרתים, מיקונוס, לפקדה ועוד רבים.
כמו כן, יש לקחת בחשבון את הביקוש וההיצע של האזור בו אתם מעוניינים להשקיע. מומלץ לבחור באזורים בהם הביקוש גבוה וההיצע נמוך. אלה יכולים להיות אזורים תיירותיים או אזורים בהם גרים סטודנטים. כך תוכלו להיות בטוחים שלדירה בה תשקיעו יהיה ביקוש ותוכלו להשכיר אותה בקלות או להפוך אותה לדירת Airbnb בקרב המטיילים באזור. אזורים בהם הביקוש גבוה וההיצע נמוך יהיו מאופיינים בדרך כלל בתכנון עתידי של צירי תחבורה משמעותיים, מרכזים מסחריים וכדומה. כמו כן, באזורים אלה בדרך כלל יהיו מוסדות אקדמיים, מרכזי תרבות, מוסדות ציבוריים שונים ועוד.
דב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא מה שכר הדירה המקובל באזור בו אתם מעוניינים להשקיע. כאשר תבינו את טווח מחירי השכירות באזור תוכלו לחישוב את ההכנסה הצפויה לכם ואת אחוז התשואה השנתית הצפויה לכם מההשקעה.
- בחירת הנכס
לפני שאתם בוחרים נכס חשבו מה המטרה של ההשקעה ומה המגבלות שלכם כמשקיעים. לדוגמא, אם אתם משכירים נכס שישמש לתיירות (דירת Airbnb) או למגורים (להשכיר את הדירה לשוכרים קבועים כמו משפחה או סטודנטים). כמו כן, ביוון יש תנופת בניה חדשה וכתוצאה מכך ניתן למצוא דירות רבות להשקעה במגוון מיקומים מבוקשים, בערים גדולות ובאיים הקטנים. לכם חשבו האם אתם מעוניינים להשקיע בפרויקט מגורים חדש – שמצד אחד יכול לעלות הרבה ומצד שני בתקופת הבנייה לא יושכר.
ההמלצה שלנו היא להגיע לנכס ולראות אותו בעיניים. אל תסתפקו בתמונות או בסרטונים על מנת שתוכלו לדעת בוודאות מה אתם מקבלים.
- הניירת
על מנת לקנות בית ביוון יש לוודא שיש בידכם את כלל המסמכים הנדרשים. בין המסמכים צריך לוודא להחזיק במסמכי זיהוי כמו תעודת זהות, דרכון בתוקף, היתר תושבות או ויזה (במידה שיש). כמו כן, יש להחזיר בהעתקי החזרי מס, הבהרות בנק, תלושי משכורת וכל מסמך אחר שנדרש לביצוע העסקה.
- היתכנות וכדאיות
לאחר שבחרתם את הנכס ואתם מוכנים לקניית בית ביוון, יש להציע הצעת מחיר למוכר הנכס. טווח המחירים הממוצע עבור דירות ביוון עומד על 100,000 יורו. ניתן אף למצוא דירות בערים מרכזיות כמו סלוניקי או אתונה בפחות מ-100,000 יורו. במידה שהצעת המחיר התקבלה על שני הצדדים ואתם מוכנים להמשיך בתהליך קניית בית ביוון, יש לבצע בדיקות על היתכנות וכדאיות עסקת הרכישה. לשם כך יש לוודא שהנכס ועסקת הרכישה תואמים ליכולות המשקיע, לרצונות שלו ולמטרות שלו.
- פתיחת חשבון בנק ומספר מס
על מנת להמשיך בקניית בית ביוון, יש לפתוח חשבון בנק ביוון ומספר מס. ההשקעה והרווחים ינוהלו דרך חשבון הבנק היווני שלכם. כמו כן מספר המס ילווה אתכם בכל פעילות פיננסית שתבצעו ביוון. על מנת לפתוח מספר מס יש להגיש בקשה לרישום ברשויות המס הרלוונטיות. ההמלצה שלנו היא לפתוח חשבון בנק ולפתוח מספר מס עם דובר יוונית שיוכל לעזור לכם להבין את הפרמטרים השונים הכלולים בדבר.
- עורך דין ונוטריון
על מנת לקנות בית ביוון באזור כפרי שעולה יותר מ-12,000 יורו או באזור עירוני שעולה יותר מ-30,000 יורו, חייב להחזיק עורך דין.
כמו כן, על מנת לבצע את הרכישה חייבים להיעזר בנוטריון. נוטריון הוא למעשה עורך דין בעל סמכויות נוספות. על מנת לחתום על החוזה אתם צריכים נוטריון מקומי מוסמך ובנוכחות שני הצדדים. לכן יש להתעסק בזה מראש.
- מיסים
כאשר קונים בית ביוון יש לשלם מס כלשהו כמו מס רכישה או מס שבח. המס ביוון מחושב בצורה פרוגרסיבית לכן על מנת להבין אותו יש להבין את מדרגות המס השונות ואת סוגי המיסים השונים.
- מס שכר דירה- מס על ההכנסות משכר הדירה. הכנסה שנתית של עד 12,000 יורו תחייב אתכם ב-15% מס, הכנסה שנתית של בין 12,000 ל-35,000 יורו תחייב אתכם ב-35% מס והכנסה שנתית של יותר מ-35,000 יורו תחייב אתכם ב-45% מס.
- מס שבח- מס שיש לשלם בעת מכירת הנכס. על המוכר יהיה לשלם מס שבח בדך 15%. כיום יש פטור ממס שבח לאנשים פרטיים. הפטור תקף לעד שתי דירות בזמן של שלוש שנים.
- מס רכישה- מס הרכישה עומד על כ-3% משווי הנכס. במידה ושווי העסקה גבוה יותר מהערכת הרשויות, המס יהיה לפי השווי הגבוה.
- מס ארנונה- נע בין 0.1% ל-1.15%. גובה המס יהיה 3,6 יורו למטר. במצב של ריבוי נכסים המס יוטל על השווי הכולל של הנכסים לפי 0.55% מערכם.
- מע"מ- ברכישת נכס חדש של פחות מ-6 שנים על הרוכש לשלם מע"מ בסך של 24%. במצב כזה לא יהיה צורך בתשלום מס רכישה.
תהליך קניית בית ביוון- אמנת מס
בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס. אמנת המס למעשה מונעת תשלום מס כפול על ההכנסות של אדם. כלומר, במידה שאתם בעלי שתי אזרחויות או מתנהלים בשתי מדינות- ישראל ויוון- לא תאלצו לשלם מס על הרווחים שלכם בשתי המדינות. בזכות אמנת המס תוכלו לשלם מס על הרווחים שלכם רק ביוון ולא תאלצו לשלם על הרווחים בישראל.
ישנה סתירה בין הנוסח העברי והלועזי של האמנות. בנוסח העברי הדגישו כי ישראלים ישלמו מס כפול. אך, היוונים קבעו כי במידה שיש מחלוקת הנוסח הלועזי הוא הקובע. בנוסח הלועזי כתוב שעל תשלומי מס על רווחי הון ביוון לא יחול כפל מס.
תהליך קניית בית ביוון- ויזת זהב
היוונים החליטו לתגמל את המשקיעים שתורמים לכלכלת יוון. אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שיוון הגיעה אליה על מנת למשוך משקיעים היא הענקת ויזת זהב למשקיעי נדל"ן. משקיעי נדל"ן שישקיעו יותר מ-250,000 יורו, יקבלו ממשלת יוון מעמד תושב זמני למשך 5 שנים. משקיעים שיחזיקו בנכס יותר מ-5 שנים, יוכלו לחדש את מעמד התושב בסוף התקופה בתנאי שימשיכו להשקיע.
הטבת ויזת הזהב ניתנת לאזרחים שאינם חלק מהאיחוד האירופי. כך גם ישראלים, שיעמדו בתנאים יוכלו לקבל מעמד תושב למשך 5 שנים. כלומר, ויזת הזהב היא ויזת מגורים הניתנת בתמורה להשקעה ביוון.
בנוסף, ויזת הזהב מעניקה תושבות גם לבני משפחתו מדרגה ראשונה של המשקיע. כלומר, בן/ בת זוג, הורים וילדים מתחת לגיל 21 יקבלו באופן אוטומטי מעמד תושב.
