בשנים האחרונות, המושג "תמ"א 38" הפך לאחד המונחים השגורים ביותר בפי כל בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. בעלי דירות רבים מדברים על האופציה לחזק ולשפץ את הבניין המשותף שלהם, תוך הרחבת הדירות והוספת ממ"דים, אך לא תמיד ברורים להם הפרטים המעשיים של איך התהליך מתנהל בפועל, ובעיקר – כמה זמן הוא אמור לקחת מתחילתו ועד סופו.
במאמר זה, אנו נפרק את הנושא לגורמים ונסביר את התהליך בצורה פשוטה וברורה.
תמ"א 38/1 – למה מדובר בתוכנית כה חשובה?
תמ"א 38/1 היא בעצם פרויקט לאומי רחב היקף שמטרתו לחזק ולשדרג מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 ולהתאימם לתקנים המחמירים והעדכניים ביותר בתחום העמידות בפני רעידות אדמה בישראל.
מדובר למעשה בשיפוץ יסודי ומקיף של הבניין כולו, הכולל חיזוק של שלד המבנה, הוספה של ממ"דים או הרחבה של הדירות הקיימות, פתרון של בעיות תחזוקה שהצטברו והסדרת ליקויים, וכן שיפור ושדרוג של כל המערכות המשותפות כגון חשמל, אינסטלציה, ביוב ועוד.
פרויקט מסוג זה הוא בבחינת מצב של "win-win-win" עבור כל הצדדים המעורבים:
● הדיירים זוכים לקבל בסופו של דבר דירות מחוזקות, בטוחות ומשודרגות משמעותית, וכל זאת ללא כל עלות מצידם.
● היזם מקבל זכויות בנייה נוספות ויכול להוסיף דירות חדשות למכירה בבניין כתמורה על עבודתו.
● הרשויות המקומיות והמדינה מצליחות לקדם את מטרות החיזוק וההתחדשות של מבני מגורים ישנים ברחבי הערים, וזאת ללא צורך בהשקעה של משאבים ציבוריים.
לכן, לא פלא שפרויקטים של תמ"א 38/1 צברו פופולריות רבה והביקוש אליהם הולך וגובר. אולם חשוב שבעלי הדירות יהיו מודעים לרמת המורכבות של התהליכים ולמשך הזמן שהם עשויים לארוך.
מהם השלבים העיקריים שדורשים הכי הרבה זמן במהלך התהליך?
על פי רוב, התהליך כולו מתחיל ברגע שמתגבשת הסכמה ראשונית בקרב הדיירים (נדרש רוב של לפחות 66%) לצאת לדרך ולקדם את הפרויקט המיוחל. מהרגע הזה ואילך, מתחילים שלושה שלבים מרכזיים שכדאי להיערך אליהם מבעוד מועד:
שלב 1 – בחירה של היזם והכנה של התוכניות
לאחר שהושגו ההסכמות הראשוניות בין הדיירים על העקרונות המנחים של הפרויקט, מומלץ להשקיע את הזמן הדרוש כדי לאתר ולבחור יזם בעל מוניטין, אמין ומנוסה, שינהל וינהיג את כל שלבי העסקה.
כך למשל, חברת ענב נדל״ן בראשותו של היזם אפי כץ, היא דוגמה מצוינת לחברה ותיקה ובעלת ניסיון עשיר בתחום, שיכולה ללוות את הפרויקט באופן צמוד מההתחלה ועד הסוף תוך שמירה על האינטרסים של הדיירים.
השלב הזה עשוי להימשך לרוב בין 6 ל-12 חודשים.
שלב 2 – תהליכי האישור של התוכניות ברשויות
בשלב זה, מוטלת על היזם המשימה להגיש את התוכניות המגובשות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולמחלקות ההנדסה העירוניות הרלוונטיות, וכן להשיג את כל ההיתרים והאישורים הנדרשים להתנעת הבנייה בפועל, תוך התמודדות שוטפת עם סבך הבירוקרטיה והיענות לדרישות הרגולציה המקומית והארצית בתחום.
מדובר בשלב שמאוד תלוי ברמת היעילות והזריזות של הרשויות המעורבות ועל כן קשה לחזות אותו במדויק, אך בממוצע הוא יכול להיערך מחצי שנה ועד שנה וחצי בערך.
שלב 3 – ביצוע הפיזי של עבודות הבנייה, החיזוק והשיפוץ
זהו השלב שמתחיל רק אחרי שהתקבלו סופית כל האישורים וההיתרים הדרושים והתוכניות אושרו באופן מלא, ובמהלכו מתנהלות הלכה למעשה כל עבודות הבנייה הנדרשות.
מדובר ללא ספק בשלב האינטנסיבי והמורגש ביותר עבור הדיירים, שבמהלכו צפויים שיבושים ואי-נוחות בשגרת החיים, הכוללים חפירות בקרקע ופריצת קירות, רעשים מטרידים, אבק ולכלוך רב וסגירה זמנית של חלקים מהבניין. נדרשים כאן סבלנות ואורך רוח מכל המתגוררים, ובחלק מהמקרים נאלצים הדיירים להתפנות באופן זמני מהדירות במהלך עבודות מסוימות.
במקרים רבים, משך השלב הזה של הבנייה בפועל עומד על כ-18 עד 24 חודשים מתחילתו ועד לסיומו ומסירת הדירות המשופצות לדיירים.
חשוב להדגיש, בסופו של יום, כל פרויקט הוא שונה, ולכן חלקכם עלולים לקחת הרבה יותר זמן מהמצופה עקב סיבות שונות, אשר את חלכן לא ניתן יהיה לצפות מבעוד מועד.
בסיכומו של דבר – כמה זמן לוקח לסיים פרויקט תמ"א 38/1?
אם נסכם את כל המידע שהוצג לגבי שלבי התהליך, נוכל לראות שהערכה מציאותית של הזמן הממוצע שעשוי לקחת פרויקט מסוג זה הוא בסדר גודל של 3 עד 5 שנים בערך, החל מהרגע שבו החלו הדיירים להתארגן ולקדם את היוזמה, ועד לשלב שבו מסתיימות בפועל כל העבודות וניתן לקבל באופן סופי את הדירות המשופצות.
כמובן שיש לסייג ולציין שאלו בגדר הערכות בלבד וכל מקרה צריך להיבחן לגופו. ישנם בניינים ופרויקטים שבהם התהליך כולו מתנהל בצורה חלקה ויעילה ועל כן עשוי להסתיים מהר יותר, בעוד שבמקרים אחרים עלולות להיות סיבות שונות לעיכובים והתארכות של הזמנים מעבר לצפוי.
בכל מקרה, המסקנה החשובה היא שיש צורך לנהל בצורה נכונה את הציפיות של כל הצדדים הלוקחים חלק בפרויקט התמ"א, ליצור שיתוף פעולה מלא עם הגורמים מטעם היזם והרשויות, ובמידת האפשר להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים ולהיעזר בהם לאורך הדרך.
