נדל"ן בכרתים

משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים בשנים האחרונות להמיר את כל השקעותיהם מישראל אל מעבר לים. מחירי הדיור בישראל נסקו בעשורים האחרונים בעשרות אחוזים, כך שמחירי הדיור הכפילו ואף שילשו את עצמם באזורי ביקוש. המחירים הגבוהים מקשים על המשקיעים לאתר נכסים אטרקטיביים המניבים אחוזי תשואה גבוהים, מה שגורם לרבים מהם להתחיל להשקיע מעבר לים. חושבים להצטרף לענף השקעות הנדל"ן? חשוב שתכירו את הסיבות המרכזיות בגינן כדאי לכם לעשות זאת מעבר לים.

הסיבות המרכזיות בגינן משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים להשקיע מעבר לים

1. מחירי הדיור בישראל גבוהים –עליית מחירי הדיור בעשורים האחרונים מקשה על משקיעים קטנים להצטרף לענף ההשקעות בישראל. מחירי הדיור הספיקו להכפיל ואף לשלש את עצמם, כך שבשביל להשקיע בנכס איכותי בפריים לוקיישן, המשקיע ידרש להביא מהבית הון עצמי של מאות אלפי שקלים.

• מחירי הדיור הממוצעים באזורי המרכז נעים בין 1,500,000 שקלים ל 2,300,000 שקלים.
• מחירי הדיור הממוצעים באזורי פריפריה נעים בין 950,000 ל 1,400,000 שקלים.

אז אם אין לכם הון עצמי גבוה, כנראה שתאלצו להתפשר על נכסים שאינם אטרקטיביים במיוחד.

2. פוטנציאל השבחה נמוך-מעבר למחירים הגבוהים, פוטנציאל השבחת הנכסים בישראל נמוך. מחירי הדיור בישראל נמצאים בשיא כל הזמנים לאחר מגמת עלייה חדשה של מאות אחוזים. נתונים אלה עשויים להקשות על המשך עליות מחירי הדיור בישראל. לעומת זאת, ישנן מדינות רבות בכל רחבי העולם שמחירי הדיור בהן רחוקים מהשיא. מדינות רבות בעולם התחילו בשנים האחרונות את מגמת העלייה שהחלה בישראל לפני למעלה מעשור, מה שמאפשר לכלל המשקיעים בהן ליהנות מעוד שנים ארוכות של עליות מחירים.

3. אחוזי תשואה נמוכים –אחד מכללי האצבע שאתם חייבים להכיר מתוך שינה הוא – ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. בשל מחירי הדיור הגבוהים בישראל,

אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים נמוכים למדי.

• אחוזי התשואה הממוצעים באזורי המרכז נעים בין 2.2% ל 3.1% תשואה מידי שנה.
• אחוזי התשורה הממוצעים באזורי פריפריה נעים בין 3.5% ל 5.5% מידי שנה.

ניכר כי אחוזי התשואה באזורי הפריפריה (בהם מחירי הדיור זולים משמעותית), גבוהים יותר מאחוזי התשואה באזור המרכז. במדינות רבות בעולם המשקיעים נהנים מאחוזי תשואה דו ספרתיים בכל שנה. רוצים גם? חשוב שתכירו את אחד היעדים הבולטים ביותר בעולם למטרות השקעה – כרתים.

כל המידע שאתם חייבים להכיר אודות אחד האיים הגדולים בעולם – כרתים

האי כרתים הממוקם דרומית לחופי יוון מונה כ 700,000 תושבים ומחולק לארבעה מחוזות – לסיטי, ורת'ימנו, הרקליון, חאניה. המשבר הכלכלי העולמי שפרץ בשנת 2008 הגיע לאי כרתים ב 2009 וגרם לצניחה חופשית של מחירי הדיור. המשבר הגדול הקפיץ את כמות המובטלים והצניח את מחירי הדיור בכ 30% עד 50%. הכלכלה המקומית נכנסה למצב של מיתון קשה עד שרבים מתושבי המקום יצאו בהפגנות המוניות. אך בשנת 2015 החלה מגמת שינוי ברוכה שהביאה את יוון לתחילתו של סיום המשבר. יוון קיבלה סיוע מהאיחוד האירופי והצליחה לשלם לכל נושיה את כל חובותיה. החל משנת 2015 ניכר כי החלה מגמת שיפור והתבססות כלכלית. אחוז האבטלה יורד ומחירי הדיור מתייצבים. בשנת 2016 כבר החלה עלייה במחירי הדיור, העלייה הנמשכת עד היום. משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם בוחרים לנצל את ההזדמנות ולהסתער על נכסים אטרקטיביים במחירים נמוכים ברחבי האי כרתים. רוצים גם? הכירו את כל היתרונות שיש לאחד האיים הגדולים בעולם להציע לכם.

היתרונות הגדולים ביותר בגינם משקיעים רבים מכל רחבי העולם נוהרים לכרתים הם:

1. מחירי דיור נמוכים –מחירי הדיור בכרתים רק החלו את מגמת העלייה בשנת 2016, לאחר הקריסה של שנת 2009. נכון לכתיבת שורות אלה מחירי הדיור בכרתים נעים בין 60,000 אירו לבין 120,000 אירו, מחירים הנמוכים ממחירי הדיור בישראל בעשרות אחוזים. מחירים אלה מאפשרים למשקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל ליהנות מנכסים אטרקטיביים ומניבים בפריים לוקיישן. מעבר לכך, המחירים הנמוכים מגלמים את פוטנציאל ההשבחה הגדול – יש עוד הרבה לאן לעלות.
2. בתחילתה של מגמת עליית מחירים-עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ב 2008 והגיע לכרתים ב 2009, מחירי הדיור במקום קרסו בעשרות אחוזים. מאז ועד 2016 מחירי הדיור עמדו כמעט ללא תנועה. בשנת 2016 החלה מגמת עלייה במחירי הדיור, מגמה שצפויה להמשיך לעוד שנים ארוכות. משקיעי נדל"ן רבין מכל רחבי העולם בוחרים לנצל את ההזדמנות ולרכוש נכסים שרק בשנים האחרונות החלו לעלות לאחר הקריסה הגדולה.
3. הביקוש גבוה מההיצע הקיים –ההיצע הקיים באי כרתים מוגבל. הביקוש לדיור גבוה מההיצע הקיים, מה שאומר שפני המחירים צפונה. כלל אצבע נוסף שאתם חייבים להכיר בתור משקיעי נדל"ן הוא – כל עוד הביקוש לדיור גבוה מההיצע הקיים, מחירי הדיור עולים וכן להיפך, כל עוד ההיצע הקיים גבוה מהביקוש לדיור, מחירי הדיור יורדים. נכון לכתיבת שורות אלה הביקוש לדיור בכרתים גבוה מההיצע הקיים, מה שמאפשר למשקיעים רבים להרגיש בנוח להשקיע את מיטב כספם באזורים השונים של האי.
4. תיירות עניפה-האי כרתים מצליח למשוך למחוזותיו תיירים רבים מידי שנה. מזג האוויר באזור מאפשר לתיירים להגיע בהמוניהם ברוב עונות השנה, כך שהאי נהנה מתיירות עניפה. מדוע התיירות הנכנסת מהווה יתרון משמעותי לענף הנדל"ן המקומי? ממספר סיבות מרכזיות:

• גידול ביקוש – התיירים הרבים שמגיעים לשטחה של כרתים משפיעים על מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. למרות שמרבית התיירים מסתפקים בטיול קצר בין מספר ימים, הם עדיין מגדילים את הביקוש לדיור במקום. גידול זה תורם לעליית מחירי הדיור הסמוכים לאזורים התיירותיים ביותר.
• השכרה לטווחי זמן קצרים – יתרון נוסף הוא האפשרות להשכיר נכסים לטווחי זמן קצרים. משקיעים רבים בוחרים להשכיר נכסים לתיירים לתקופות זמן קצרות, וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד. השכרת נכס לטווח זמן קצר מאפשר למשקיע בו ליהנות מתשואה כפולה ומכופלת בהשוואה להשכרת אותו נכס לטווח ארוך.

4. קרבה גאוגרפית לישראל –יתרון נוסף בהשקעה באי כרתים הוא הקרבה הפיזית למדינת ישראל. משקיעים ישראלים רבים בוחרים להשקיע במדינות השכנות במטרה לאפשר להגעה ליעד ההשקעה בקלות ובמהירות. כיום ישנן דרכים יעילות להשקיע מעבר לים כך שהמשקיע לא באמת חייב לבקר במקום ההשקעה באופן תדיר, אך בכל זאת מרבית המשקיעים מעדיפים שיעד ההשקעה שלהם יהיה במרחק של שעות בודדות ממקום המגורים שלהם.

5.משקיעים יכולים לקבל מעמד של תושב –בניגוד למדינות רבות בכל רחבי העולם, באי כרתים מחבקים את המשקיעים הזרים. אחת ההטבות המשמעותיות שיש למשקיעים זרים בשטחי האי היא קבלת מעמד של תושב. משקיע שרוכש נכסים באי כרתים במחיר כולל של 250,000 אירו ומעלה, יכול לקבל מעמד של תושב.

6. אמנת מס בין ישראל ליוון- אמנת המס בין ישראל ליוון מבטיחה לכל המשקיעים הישראלים שיבחרו להשקיע את מיטב כספם ביוון הגנה מלאה מפני תשלומי כפלי מס. מדינות רבות בעולם ללא אמנת מס עם ישראל, יאלצו את המשקיעים בשטחיהן לשלם מס כפול.

7. מיסוי אטרקטיבי על נכסים להשקעה-שיטת המיסוי ביוון נחשבת לשיטה הוגנת למדי. המשקיעים ידרשו לשלם מס פרוגרסיבי על בסיס הכנסותיהם מההשקעה. אחוזי המס המשולמים נעים בין 15% ל 40% מסך הרווחים בהתאם למדרגת המס של כל משקיע. מעבר לכך, הרוכשים נכסים על ידי חברה יכולים ליהנות מעוד לא מעט הטבות מס שחוסכות אלפי שקלים בכל שנה.

8.אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת נכסים-  השכרת נכסים באי כרתים מבטיחה לכלל המשקיעים אחוזי תשואה גבוהים במיוחד. כפי שציינו מעלה, אחוזי התשואה קשורים בקשר ישיר למחירי הנכסים. משכך, המחירים הנמוכים ביוון בכלל ובכרתים בפרט, מאפשרים למשקיעים ליהנות מאחוזי תשואה הנעים בין 5% ל 10% בכל שנה. משכירים לתיירים? תוכלו ליהנות מ 20% תשואה ואף למעלה מכך.

כלל היתרונות הללו גורמים למשקיעים רבים מכל רחבי העולם לבחור באי כרתים כאחד היעדים המעניינים ביותר בעולם. רוצים גם? רגע לפני שתתחילו לחפש את הנכס המתאים ביותר עבורכם, חשוב שתכירו את כל אפשרויות ההשקעה הקיימות ברחבי האי. בניגוד למקובל לחשוב, ענף הנדל"ן כולל לא מעט מסלולי השקעה שונים. אז לפני שאתם ממהרים לרכוש דירת מגורים ולהשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים, חשוב שתכירו את מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר באי.

מסלולי הדגל להשקעה בכרתים הם:

נדל"ן מניב

מסלול הדגל בענף הנדל"ן הוא נדל"ן מניב. מסלול זה נחשב למסלול הגדול, הבטוח והפשוט ביותר, כך שגם אם אתם משקיעים בתחילת הדרך, המסלול הזה יכול להתאים לכם. במסגרת המסלול המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים. אחד היתרונות הגדולים ביותר במסלול זה הוא אפיקי הרווח השונים – מהשכרת הנכס ומעליית ערכו במרוצת כל שנות ההשקעה. היתרונות, החסרונות והסיכונים שאתם חייבים להכיר במסלול זה הם:

 

יתרונות	חסרונות וסיכונים
מסלול השקעה גדול, בטוח ופשוט	מסלול השקעה המצריך תשלום לחברת אחזקה מקומית
מסלול השקעה הכולל הכנסה פסיבית מידי חודש	סיכון בבחירת שוכרים שלא עומדים בכל התשלומים החודשיים
מסלול השקעה הכולל שני אפיקי רווח שונים – מהשכרת הנכס ומעליית ערכו	אחוזי תשואה יחסית נמוכים – בין 5% ל 10% מידי שנה

נדל"ן על הנייר

המסלול השני הוא מסלול השקעות נדל"ן על הנייר. מסלול זה אף הוא נחשב לאחד מהמסלולים הגדולים ביותר בענף. במסגרתו המשקיע רוכש דירה על הנייר במחירי הנחה של בין 10% ל 30%, והסיבה לכך היא

החסרונות של רכישת דירה על הנייר. לאחר תום כל שלבי הבנייה, המשקיע יכול למכור את הנכס במחירי שוק וליהנות מהדלתא שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה. היתרונות, החסרונות והסיכונים שאתם חייבים להכיר במסלול זה הם:

יתרונות	חסרונות וסיכונים
מסלול השקעה קצר טווח – עד 4 שנים	סיכון שהקבלן לא לעמוד בכל התחייבויותיו
מסלול השקעה המאפשר למשקיעים להגדיל הון עצמי תוך זמן קצר	מסלול השקעה ללא הכנסה פסיבית מידי חודש
מסלול השקעה המאפשר למשקיעים להתחדש בנכסים במחירי הנחה של בין 10% ל 30%	מסלול השקעה ללא רווח מעליית ערך משמעותית

האי כרתים נחשב לאחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה בכל רחבי העולם. כלל היתרונות שהובאו מעלה מאפשרים למשקיעים באי ליהנות מהשקעה נוחה, זולה, משתלמת ובטוחה. בחרו נכון את מסלול ההשקעה המתאים ביותר עבורכם והתחילו להשקיע. חשוב להביא בחשבון את כל ההוצאות הנלוות להשקעות נדל"ן. משקיעים רבים בתחילת דרכם שוכחים לעשות זאת ומופתעים לגלות שעסקה רווחית על הנייר מתבררת כעסקה הפסדית בפועל.

לא מעט אנשים כיום מחפשים אחר יעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר בעולם. משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים בשנים האחרונות להעביר את כל השקעותיהם אל מעבר לים בטענה כי מחירי הדיור הגבוהים בישראל מקשים על משקיעים קטנים לרכוש נכסים ושוחקים את אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים. אחד היעדים האטרקטיביים ביותר אליו משקיעים רבים נושאים את עיניהם הוא האי כרתים שביוון. אי זה כולל לא מעט יתרונות השקעה על פני רכישת נכסים בישראל או במקומות רבים בעולם כולו. בשורות הבאות נגע ביתרונות הגדולים שהפכו את הנדל"ן בכרתים למבוקש כל כך, נכיר את הגורמים המרכזיים המשפיעים על מחירי הדיור ונציג את כל מסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר.

היתרונות של האי כרתים – הסיבות בגינן משקיעים רבים מכל רחבי העולם בוחרים להשקיע את כספם דווקא בכרתים

האי כרתים מונה כ 700,000 תושבים בכל ארבעת חלקיו השונים, חאניה, הרקליון, לסיטי ורת'ימנו. הסיבות המרכזיות בגינן משקיעי נדל"ן רבים מצביעים על האי כאחד היעדים החמים ביותר להשקעה בשנת 2022 הן:

• מחירים נמוכים

המשבר הכלכלי הגדול שהחל בעולם בשנת 2008 הכה ביוון כולה לאורך שנים ארוכות. רק בשנים האחרונות יוון מתחילה לצאת מהמשבר והחל משנת 2016 מחירי הדיור חוזרים לרשום עליות מחירים. במהלך כל שנות המשבר מחירי הדיור ביוון נחתכו ב 30% עד 50% באזורים השונים, מה שאומר כי המחירים כיום עדיין רחוקים משיאם. משקיעי נדל"ן רבים אוהבים לרכוש נכסים במחירים נמוכים מכמה סיבות מרכזיות:

א – ככל שמחירי הנכסים נמוכים יותר, כך התשואה המתקבלת מהשכרתם גבוהה יותר.

ב – מחירי נמוכים מאפשרים גם למשקיעים קטנים ליהנות מהשקעות נדל"ן אטרקטיביות במיוחד.

ג – המחירים הנמוכים (במיוחד במצבים בהם המחירים נחתכו מכל סיבה שהיא) מגלמים פוטנציאל רווח גדול במיוחד.

• התאוששות והתבססות כלכלית

הכלכלה היוונית מוכיחה את עמידותה והתמודדותה עם משברים כלכליים שונים בשנים האחרונות. בשנת 2015 יוון חתמה הסכמים מיטביים עם כל נושיה במסגרתם הם יסייעו לה להתגבר על כל הקשיים הכלכליים מהמשבר החריף של 2008. מעבר לכך, יוון נותרה חברה בגוש האירו, מה שכמובן מבטיח את יציבות כלכלתה. משקיעי נדל"ן רבים אוהבים להשקיע באזורים עם כלכלה יציבה במטרה להקטין סיכונים ופגיעות בענף הנדל"ן בעתות משבר.

• עלייה תמידית ברמות הביקוש

רמות הביקוש לדיור בכרתים בפרט וביוון בכלל גבוהות מההיצע הקיים, מה שיוביל לעליות מחירים. החל משנת 2016 מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע מוביל לעליות תמידיות במחירי הדיור בכל שנה. המחירים הנמוכים (עקב קריסתם לאחר משבר 2008) מבטיחים למשקיעים עליות משמעותיות של עשרות אחוזים בשנים הקרובות.

• תיירות עניפה

האי כרתים נחשב ליעד המושך תיירים רבים מידי שנה. יעד תיירותי נחשב ליתרון גדול עבור ציבור המשקיעים שנוהרים לרכוש נכסים באזורים התיירותיים ביותר בכריתים. התיירים הרבים מאפשרים למשקיעים ליהנות ממספר יתרונות מרכזיים, והם:

א. גידול ברמות הביקוש – על אף שהתיירים מגיעים לאי לתקופות זמן קצרות הם צריכים קורת גג לגור בה. עליית הביקוש משפיעה באופן ישיר על עליית מחירי הנכסים.

ב. השכרת הנכס בקלות – תיירים רבים ישמחו לשהות בדירות הממוקמות בצידי האתרים התיירותיים ביותר. לכן, שכונות הסמוכות לאתרים התיירותיים באי כרתים מבטיחות למשקיעים בהם שוכרים רבים שישמחו לשכור מנם את הנכס לתקופות זמן משתנות.

ג. גידול אחוזי התשואה – השכרת נכסים לתיירים לתקופות זמן קצרות מאפשרת למשקיעים ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד שיכולים להגיע ל 20% מידי שנה!

• מיסים נמוכים

יוון מעניקה לא מעט הטבות מס למשקיעים ישראלים. בין כלל ההטבות המשמעותיות ביותר ניתן למנות את האפשרות לרכוש נכסים בעזרת חברה העוסקת בתחום ולשלם מיסים על הרווחים בלבד. מעבר לכך, בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס המבטיחה למשקיעים הגנה מפני תשלום כפל מס, ביטול תשלום ארנונה, ביטול תשלום מס הכנסה, ביטול מס שבח ועוד.

• מבחר מסלולי השקעה

יתרון נוסף ומשמעותי במיוחד הוא מבחר מסלולי ההשקעה הקיימים ביוון. יוון בכלל וכריתים בפרט כוללות מבחר מסלולי השקעה מרכזיים שיאפשרו לכם להתאים את רמות הסיכון, הרווח המשוער וטווחי ההשקעה לצרכים האישיים שלכם.

מסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר ביוון הם:

1. נדל"ן מניב – מסלול השקעות זה כולל רכישת דירה והשכרתה לתקופות זמן ארוכות. המסלול המניב נחשב למסלול הגדול ביותר בענף ומבטיח לכלל המשקיעים בו רמת בטיחות גבוהה. מעבר לכך, המסלול מבטיח למשקיעיו הכנסה פסיבית וקבועה המעוגנת בחוזה משפטי. היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול זה הם:

יתרונות	חסרונות וסיכונים
מסלול בטוח המתאים למשקיעים בתחילת דרכם	התעסקות עם כל צורכי השוכרים
מסלול המניב הכנסה פסיבית מידי חודש	אחוזי תשואה הנעים בין 5% ל 10% מידי שנה (גבוה ביחס לישראל, אך יחסית נמוך ביחס למסלולי השקעה אחרים ביוון)
מסלול הכולל שני אפיקי רווח שונים – מהשכרת הנכס ומעליית ערכו	סיכון בבחירת שוכרים שלא מצליחים לעמוד בתשלום החודשי, לא יודעים לשמור על הנכס או לא מוכנים לפנות את הדירה בתאריך הנקוב בחוזה

 

1. רכישת דירה על הנייר – אפשרות נוספת ושכיחה לא פחות היא רכישת דירה על הנייר. יזמים וקבלנים רבים הנדרשים לתזרים מזומנים כבר בתחילת שלבי הבנייה מציעים למכירה דירות על הנייר. דירות אלה כוללות מספר חסרונות על פני דירות בנויות ולכן הן נמכרות במחירי הנחה של כ 10% עד 30% ממחירי השוק. המשקיעים במסלול זה ימכרו את הנכס בתום שלבי הבנייה במחירי השוק ויהנו מההפרש שבין הקנייה למכירה. היתרונות, הסיכונים והחסרונות במסלול זה הם:

 

יתרונות	חסרונות וסיכונים
רכישת נכסים במחירי מבצע – כ 10% עד 30% נמוך ממחירי השוק	סיכון בבחירת קבלנים שלא מצליחים להשלים את מלא התחייבויותיהם
ללא התעסקות עם שוכרים כלל	ללא הכנסה פסיבית מידי חודש
רווח נזיל לאחר תום תקופת הבנייה	ברוב המקרים, שארית התשלום צמודה למדד לאורך כל שנות הבנייה

 

1. אקזיט בנדל"ן – במסלול זה המשקיע מאתר נכסים הנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, משביח אותם בעזרת שיפוץ קוסמטי, מהיר וזול ומוכר במחירי שוק ואף מעט למעלה מכך. חשוב להדגיש כי מסלול זה אינו מתאים למשקיעים בתחילת דרכם ומצריך שעות ארוכות של עבודה מידי שבוע.

יתרונות	חסרונות וסיכונים
מציאת נכסים במחירים נמוכים ממחירי השוק	סיכון בבחירת נכסים פגומים מבחינה פיזית או מבחינה משפטית (הגורמים השכיחים למחירים מוזלים)
ללא התעסקות עם שוכרים כלל	ללא הכנסה פסיבית מידי חודש
רווח נזיל לאחר תקופה קצרה בת מספר חודשים בלבד	מסלול המצריך שעות ארוכות של עבודה במטרה לאתר את הנכסים האטרקטיביים ביותר שנמכרים מתחת למחירי שוק

לסיכום, נדל"ן בכרתים מציע הזדמנות למשקיעים רבים המגיעים למחוזות יוון מכל רחבי העולם. המחירים הנמוכים, ההתייצבות הכלכלית, העלייה הרציפה בערך הנכסים החל משנת 2016, אחוזי התשואה הגבוהים ומבחר מסלולי ההשקעה הקיימים הופכים את כרתים בפרט ויוון בכלל ליעדים אטרקטיביים במיוחד להשקעה. אז אם גם אתם רוצים להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן, האי השכן כריתים, יכול להיות אפשרויות מצויינת להתחיל ממנה.