קניית נכס ביוון – שלבי התהליך ומה כדאי לחפש?

כל מה שרציתם לדעת על קניית נכס ביוון ולא העזתם לשאול: ככל שהמחירים בשוק הנדל"ן בארץ ממשיכים לנסוק בקצב מסחרר, כך יותר ויותר ישראלים מהרהרים באפיקים אלטרנטיביים בחו"ל, ובאופן ספציפי בקניית נכס ביוון.

השוק היווני מציע מגוון אפשרויות רכישה והשקעה בדירות ובתים ברחבי המדינה, החל מהערים הגדולות אתונה וסלוניקי ועד לאיים כמו כרתים, לפקדה וסנטוריני.

אבל מה חשוב לדעת לפני שקונים נכס ביוון? הדף הבא נועד במיוחד לאלו מכם שמשתעשעים ברעיון של רכישת נדל"ן במדינה השכנה.

 

כמה עולה דירה באתונה?

קניית דירה להשקעה באתונה היא כנראה האפיק הפופולרי ביותר במדינה, כאשר העיר מאופיינת בהיצע ורסטילי של נכסים למכירה בעלויות ותשואות משתנות.

באופן כללי, טווח המחירים לנכס בבירת יוון נע בין 2,000 יורו ל-7,000 יורו למ"ר, כאשר שכר הדירה ינוע בין 400 יורו ל-1,000 יורו לחודש. תלוי, כמובן, במאפייני ההשקעה. עוד על אפשרויות ההשקעה באתונה במדריך הבא.

 

שלבי תהליך רכישת נכס ביוון

 

שלב 1: מחקר ראשוני

לפני שנכנסים לשוק היווני, צריך לבצע חקר שוק מקיף וללמוד לעומק את מגמות הנדל"ן במדינה וביעדי ההשקעה הספציפיים בתוכה.

במקביל, יש לבצע בדיקת היתכנות להשלמת העסקה, כלומר לבדוק שהיכולות הכלכליות והזדמנויות המימון תואמות את ההשקעה.

בנוסף, חשוב לעשות גם בדיקת כדאיות כדי לבחון האם ההשקעה תניב באופן ריאלי את הרווחים שנקבעו כיעד מטרה.

יש לחזור על הבדיקות הראשוניות הללו לאורך כל התהליך, כדי להדביק את קצב התנודות בשוק ולוודא שאכן מדובר בעסקה ריאלית עם פוטנציאל משתלם.

 

שלב 2: ריכוז המסמכים הנדרשים

כדאי להכין מבעוד מועד תיקייה עם כל המסמכים שיהיו רלוונטיים לתהליך העסקה:

–          מסמכי זיהוי –  תעודת זהות ודרכון בתוקף.

–          הוכחות לגבי מצב פיננסי – לרבות דו"חות מס, מסמכים מהבנק ומבתי השקעות אודות קרנות, פקדונות, כספים מושקעים ונזילים, תלושי משכורת וכיוצא בזאת.

–           הוכחת מגורים בארץ – למשל חוזה רכישה או שכירות ותלושי ארנונה, חשמל ומים.

–          פרטי חשבון בנק מספר מס ביוון (AFM) – אשר יונפקו בהמשך לאחר פתיחת חשבון בבנק יווני ורישום בלשכת המס במדינה.

–          מסמכים נוספים – לפי הצורך.

 

שלב 3: איתור ההשקעה

בשלב זה מתחילים לפעול לזיהוי הנכס האולטימטיבי להשקעה. להלן כמה היבטים נוספים לתהליך קבלת ההחלטות אודות בחירת הנכס:

–          מטרת הנכס – השקעה, מגורים או שילוב של שתי המטרות

–          מיקום הנכס – בעיר או בכפר, ביבשת המרכזית או באיים, צביון האוכלוסייה

–          סוג הנכס – ווילה על הים, בית כפרי, דירה בבניין מסורתי, דירה בפרויקט יוקרה

–          מצב הנכס – נכס חדש על הנייר או נכס בנוי מיד שנייה שדורש שיפוץ, מרוהט או לא

–          מאפייני הנכס – חניה, בריכה, חצר, מחסן, חימום ומיזוג אוויר, כיווני אוויר ותאורה

–          מודל התשואה – השכרה לטווח ארוך או קצר, קניה, השבחה ומכירה, "פליפ"

 

שלב 4: משא ומתן

מזל טוב, מצאתם את הנכס האידאלי להשקעה. בשלב הבא, יש לנהל משא ומתן עם המוכר על מחיר הנכס ותנאי עסקת הרכישה. רצוי שהמו"מ יתנהל בעזרת עורך דין שמצוי בענייני השקעות ודיני נדל"ן ביוון.

 

שלב 5: הסכם ראשוני

בתום המו"מ בין המוכר לקונה, ייערך הסכם ראשוני מחייב שנותן לעסקה תוקף משפטי. בשלב זה, עורך הדין מטעם הקונה יבחן האם צריך לעשות שינויים בהסכם הרכישה. נהוג להפקיד פיקדון על סך כ-10% ממחיר העסקה בעבור שריון הנכס.

 

שלב 6: ארגון המימון

אם הקונה מעוניין בכך, אפשר להגיש בקשות משכנתא בבנקים יווניים. אם המימון הבנקאי ביוון איננו אופציה ריאלית, ניתן לפעול במישורים אחרים כמו לקיחת הלוואות מבנקים ישראליים או בינלאומיים, פירעונות השקעות וכו'.

 

שלב 7: הסכם הרכישה

בשלב האחרון, חותמים סופית על חוזה עסקת הרכישה. הקונה יקבל לידיו שכר מכר שמעיד על העברת הבעלות ורישום הנכס בטאבו. בשלב זה ישולם מס הרכישה. מרגע זה, הושלמה עסקה והבעלים החדש מורשה להשכיר או להתגורר בנכס.

 

כמה מס צפוי לשלם משקיע זר על הנכס שרכש?

השקעות נדל"ן ביוון כרוכות בתשלומי המסים הבאים:

–          מס רכישה: 3.09% משווי הנכס

–          מס העברה: 3% ממחיר העסקה

–          מס בעלות: בין 0.1% ל-1.15% משווי הנכס

–          מס רווחי הון: במדרגות של בין 15% ל-45%

–          מס שבח: 15%

–          מס ערך מוסף: 24%

 

מידע נוסף על השקעה ביוון מחכה לכם באתר יוון למשקיע.